近日，有业主反映，位于西安市朱雀大街的合能朱阙小区，今年初新物业入驻后，至今老物业尚未撤场，由此带来诸多问题，影响到小区的正常运行。

　　3月18日，小区业主王先生告诉华商报大风新闻记者，小区2017年入住，只有两栋高层，里面的1号楼为纯住宅，临街的2号楼为商业及公寓，共有700多户，西安合能房地产公司开发，老物业是西安合能物业公司。

　　“起初物业服务还行，2023年底，小区开始出现了垃圾成堆、停水、电梯坏了长时间无人修理这些现象。”王先生说，多次反映也没效果，有些业主就开始拒缴物业费，物业的员工也反映被欠工资，小区就变得乱七八糟，自己都想搬走了。后来，一些热心业主就开始筹备业委会，考虑更换物业。今年元月，新物业终于上岗了，经过几个月的体验，王先生认为服务能打95分，但由于老物业还在小区里收商业电费，让业主们心里不踏实。此外，地库里100多个车位都被锁了，导致地面开始违规停车，影响行人安全，也阻挡了消防通道。现在大家都希望新老物业能顺利交接，尽快让新物业全面服务，让小区变得更好更宜居。

　　小区新物业西安鸿蒙元物业公司焦经理告诉记者，该公司通过招标后与小区签约服务，从今年1月1日进驻。因为老物业拒绝交接退场，经过住建局、派出所等多部门协调，为了确保小区运行，在没有完成移交之前由业委会暂管。目前，小区卫生、保安等都已交给新物业管理，1号楼业主从国家电网直接购电，2号楼的公寓用电交到业委会专户，但发现老物业还给商户们售电。每月给供电公司各交各的部分，结果每个月都有产生几万元差额，最近几个月都被贴欠费停电通知，业委会只能多方垫付。

　　华商报大风新闻记者在该小区2号楼楼梯间看到，这里还张贴着新物业刚进来时的告知通知，以及供电公司的欠费停电通知，通知欠电费13万余元，计划3月17日停电。

　　“在街道办的协调下，老物业交了一部分，业委会又垫付了一部分，这次的问题解决了，下个月还会有。”焦经理说，现在多头收费带来很多隐患，也让商户和居民们无所适从，迫切需要彻底解决。此外，近期业委会和物业对小区用电进行了全面排查，发现2号楼上有两块电表异常，私自断开断路器，可不购电使用，根据电表显示度数核算共有30余万元电费，推测这可能是造成小区电费差额的重要原因之一。关于这个问题已向街办等部门反映，希望借助专业手段搞清楚究竟是谁免费用了这么多电。

　　小区业委会相关负责人向记者表示，业委会成立于2024年7月，已取得政府备案。2024年9月1日，小区全体业主通过召开业主大会并形成有效决议，同意通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业，并授权业主委员会履行招标人职责开展各项工作。随后业委会通过程序，在六家投标公司中选择了新物业服务人——西安鸿蒙元物业管理有限公司，并签订了新的《小区物业服务合同》，后于2024年12月30日取得所在朱南社区、长安路街道办以及碑林区住建局认可及备案，新物业从2025年开始服务，但老物业一直拒绝退场，不配合移交还继续收取物业费、预售电费。

　　“上级部门多次协调，碑林区住建局也下发了物业管理整改通知，但老物业都不执行。”业委会负责人说，万般无奈之下，业委会已向法院提起诉讼，要求西安合能物业管理有限公司依法撤场。

　　碑林区住建局1月20日给西安合能物业管理有限公司下发的整改通知上说，“经调查，该小区于2024年9月1日召开业主大会，决定不再续聘你公司为小区提供物业服务，并于9月2日向你公司书面送达了解聘通知，12月27日向你公司送达了撤场函。按照《陕西省物业服务管理条例》第七十六条相关规定，现责令你公司立即整改，配合业委会做好相关资料设备移交工作，退出小区服务现场。拒不整改的,我局将联合各相关部门，按照《陕西省物业服务管理条例》第一百零五条对你公司进行处罚。限3日内整改到位。”

　　老物业西安合能物业管理有限公司几位工作人员告诉记者，目前小区是两家物业及业委会都在，不存在撤场问题，因为该公司认为业委会及物业选聘过程不合法。“我们已经提起了行政复议，也进行了起诉，等待判决结果出来，再确定是谁应该撤场。”工作人员说，当时业委会只给了3天时间就让他们撤场，还强行占据了物业办公室，这些行为也侵犯了物业公司的权益，也已向公安部门申诉。至于每月电费差额问题，是因为电费中包含公共区域的公摊电费，以前是一家收一家承担，现在两家收就得两家承担。

　　针对该小区的现状，长安路街道办相关负责人明确表示，合能朱阙小区业委会是在多个政府部门的监督下成立的，招标也聘请了专业的招投标公司执行，资质及程序均合法。“小区无论是商业还是住宅，都是一个整体，目前都应属于新物业的管理服务范围。”该负责人说，目前已进入法律程序，希望在判决之后都能依法执行，尽快让小区步入正轨。

　　陕西省社科院副研究员王晓勇表示，随着社会经济发展，物业管理矛盾日益凸显、纠纷日趋增多，当前业主与物业之间存在矛盾的情况十分普遍，越来越多的小区业主组织起来，在政府的支持下，依法成立业委会，实现对自家小区的管理权，这是时代的重要进步。这个过程并不容易，尤其遇到这种新老物业交接不顺利的情况，让居民自治之路更为艰难和漫长。物业公司是市场环境下的经营个体，在触及利益的时候反弹，是可以预判的。这种现实情况下，更需要法律制度的完善，需要基层政府提高执政能力，勇于扛起责任，愿意为了民生问题“啃硬骨头”，毕竟小区的安宁祥和牵系千家万户，基层政府和相关部门“责无旁贷”。

　　新老物业交接不畅的情况在国内也十分普遍。据了解，2022年5月执行的《四川省物业管理条例》就考虑到这一问题，规定“物管”拒不依法移交退出将被惩戒。

　　《条例》明确，经县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期移交、退出，逾期仍不移交或者退出的，对拒不移交有关资料或者财物的，对物业服务人予以通报，处一万元以上十万元以下罚款，对拒不退出物业服务区域的，自责令规定时间届满次日起处每日一万元罚款，且二年内不得承接新的物业项目。

　　对于老物业在长时间内拒不撤场所应承担的法律责任，《民法典》同样有明示，老物业公司不仅须在约定期限或合理期限内退出物业服务区域，而且应当做好一系列配合交接工作，拒不退出不仅无权获得后续物业服务费用，而且还有违约责任，需要赔偿损失。

　　根据《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域，应对企业给予违约程度最高的记录18分的处理。

　　更换物业的难题需要业主自治的成熟实践来化解，它从来都不简单，在此期间的一些波折、纷争，都应该寻求制度化的解决渠道。但这并不意味着，新旧物业交接的推进就可以横加阻挠而不用负法律责任。业主自治需要训练，物业守法、守契约更需要强约束。

　　我作为合能朱阙业主，我对合能朱阙业委会更换物业提出质疑 24年12月30日业委会和鸿蒙元公司以打砸抢的方式进入小区，并不是合法的合能物业和鸿蒙元公司交接而进入小区。 根据公开招标的结果（投票签字造假，代签造假等），2024 年 12 月 26 日合能朱阙小区业主委员会代表全体业主，与西安鸿蒙元物业管理 有限公司签订了《小区物业服务合同》，签订该协议并未按照法定程 序进过业主大会表决，属于业委会少数人的违规行为。2024 年 12 月 30 日，《合能朱阙小区物业服务合同》在碑林区住建局完成备案， 完成备案后鸿蒙元公司才可以开展物业交接，一般物业交接在60 天左右，也就是鸿蒙元公司应该在2025年3月30日进入合能朱阙小 区。而鸿蒙元公司2024年12月30号完成备案手续的当前就已入场， 2024年12月30号对合能物业办公室开始了打砸抢、抢夺办公室， 并且安装道闸强行对地下车库进行收费（地下车库的车位都是产 权车位，并不属于物业公司）。在2025年1月街道、派出所、业委 会、西安鸿蒙元物业管理有限公司、合能物业公司共同决定由业 委会自治，双方物业公司均不进入管理等以上所有相关问题解决 后才可以正式进入小区，并决定最后由哪一家物业公司进行服务。

　　现物业2024年12月30日晚暴力打进物业办，打伤工作人员，为了枪收业主地下停车位临时停车的费打伤物业经理，业主群被个别拥趸新物业的业主霸群控制业主说话，谩骂提问题业主的业主被下罚单要求道歉，现物业进小区后多次不交电费被供电局下停电通知单，人车分流的地面开始乱停乱放严重影响业主出行安全等等恶劣现象出现，业主不堪其扰， 小区公寓2号楼业主，及租客因为秩序混乱租客困扰，民宿经营举步维艰。已经出现业主房子控制3个多月的现象，一切问题得不到解决，实话实说这就是合能朱阙小区真实现状。

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